买美国房子,必须知道的房地产税收体制

01/14/2013    来源:http://www.acivisa.cn    编辑:m_e6f5e5

一、美国房地产税制概况

美国对土地和房屋直接征收的是房地产税,又称不动产税,归在财产税项下,税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一,从20%-100%不等)。目前美国的50个州都征收这项税收,各州和 地方政府的不动产税率不同,大约平均1-3%。由于财产税与地方的经济关系紧密,因此多由地方政府征收,除马里兰州去年将征税权上收到政府之外,其它49个州都是归地方政府征收。目前财产税是地方政府财政收入的主要来源,同时也是平衡地方财政预算的重要手段,大约占30%。如果扣除联邦和州的转移支付收入,仅就地方政府自身的收入来看,大约占近一半。

其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与以及所得,分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。一是交易税,税率约为2%,房地产买卖时缴纳。二是所得税,其中个人所得税实行超额累进税率,最低税率为15%,最高税率为39.9%,房地产出租形式的收入适用此税;资本利得税,依据房地产出售所获得的差价收入征收的;公司所得税实行超额累进税,税率分15%、25%、34%、35%四档,税基为房地产公司的净利润。三是遗产赠与税,房地产作为遗产和被赠与时才征收,规定超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。由于美国房地产的价格不高,旧房经过折旧价值更低,因而实际上很少征收。

此外还有少数服务性收费项目,如土地产权登记费等,收费标准统一,数额很小。

为了保证不动产税的足额征收,各地方政府都拥有自己的房地产估价部门和大量专业人员,这些人员专门从事各类房地产的估价工作。其评估的办法主要有:一是资本还原法。即以房地产的预期收入(如租金收入)为基础的贴现现值的评估方法;二是公平市场价格法。即以房地产的市场销售价格为评估价;三是重置成本评估法。对个人住房仅采取第二种办法。如果业主对估价有异议,可以分级上诉:首先是地方政府的估价办公室;其次是州的仲裁委员会;最后是联邦的税务法院。

在征收管理方面,地方税务部门有一些有效的管理办法。如巴尔的摩市规定,从每年的7月开始征税,并规定最后的缴税日,提前上缴的可获适当减免(0.5%-1%);逾期缴税的要罚款;超过规定时间不缴税的,由税务部门没收房地产,进行拍卖,过去已有一万多处房地产被拍卖。

二、美国运用税收杠杆促进住宅业发展的主要措施

为了促进住宅市场的发展,让更多的人拥有自己的住宅。美国在购买、建造和租售住宅实行了许多税收鼓励政策,并针对低收入者的实际困难采取了更加优惠的措施。

1、对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。这也是最大的一项税收减免措施,1999年约减少税收530亿美元。由于在1986年以前,税法规定所有抵押贷款的利息支出都可以减免,而这以后只允许住房抵押贷款可以减免,因而相对于购买其它的耐用消费品而言,人们更倾向于购买、建造和大修住房。

2、对各州发行的支持居民购房的抵押债利息不征收投资者的个人所得税,使得这些债券可以较低的利率发行,从而降低了居民特别是中低收入者购房的资金成本。1995年,各州共发行了58亿抵押债券。对使用这类资金的房主规定的条件是:第一次购买房屋的人;收入低于或等于当地收入中位数115%的人;购房的房价低于或等于当地房价中位数90%;在环境不好的地区购房,收入和房价的限制可以放宽。

3、对拥有自己住房的业主,还可减免州税、财产税等。1998年修正的税法规定,拥有自己住房的业主,可在上缴个人所得税时作税前收入扣除,按照规定每人可扣除收入2750美元,如果是4口之家,税前则可扣除收入11000美元。除此之外,还有以下两种税前扣除供选择:一是按规定可扣除收入最多达7200美元;二是分项申报扣除,内容包括州税、捐赠、住房抵押贷款利息和已上缴的财产税,对富人而言,第二种方法更为有利。由于这一政策对购房者有利,而租房却得不到相应的优惠,因而客观上起到鼓励个人拥有自己住房的作用。

4、对出租房屋的业主实行税收豁免政策。在1981年,出租房屋的业主不仅可以从出租收入中扣除正常经营开支、州税、地方财产税和住房抵押贷款利息,而且可在15年内对房屋加速提取折旧,抵销出租获得的收入,有时折旧甚至超出了出租收入,从而降低了个人所得税的税前收入。为了改变出租收入税收豁免过多的状况,在1986年,税法进行了修改,将折旧从15年延长到27.5年,并且把加速折旧改为直线折旧。同时规定房屋出租的收入和各项损耗不再与个人所得税的其他税前收入合并计算,而是单独列入不动产项目进行征税,如出租出现亏损,可以结转到下一年抵扣。

5、对出售自用住房(又称主住宅)收益的所得税收豁免。按照现行的税法,一套自己住满2年以上的住宅出售,如是单身,其与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税;如是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。事实上,由于美国房地产的价格一直比较平稳,出售房屋的差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎是免去所得税的。

6、对低收入者购房和租房的税收优惠政策。为了使低收入者能买得起和租得起房子,国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣,近年来的税收抵扣比例大约为8.6%。需要购房的低收入者向州和地方政府申请抵押信贷证书(每年各州按联邦规定的限额分配),拥有这一证书的低收入者由于获得了税收抵扣,从而提高了归还贷款的能力,并因此能够拿到更多的住房抵押贷款,在一定程度上缓解了低收入者购房的困难。

根据这项法令,对为低收入者开发租用房屋的私人公司实行税收抵扣,即投资者建造合格的低收入住房,可以在10年内每年享受联邦所得税的抵扣。从1987年到1996年,大约建造了60万套低收入住房,这些住房的租价大致低于当地收入中位数40%-60%,使得更多的低收入者能够租得起住房。

总的来看,美国住房的税收优惠政策主要是集中在个人所得税的减免或抵扣政策中,这与美国的税制是相对应的。由于美国是以直接税为主的国家,个人所得税占全部财政收入的40%以上,而且税率较高,因此运用个人所得税的杠杆刺激房地产业的作用也就容易见效。